中古住宅を二世帯住宅にリフォームする

二世帯で一緒に住むことは、かつては当たり前の姿でしたが、昨今では核家族化が進んだことで逆に少なくなったように感じます。

それでも、信頼できる家族がそばにいることは、困った時に頼りになりますし、犯罪抑止効果も高まります。

光熱費をはじめとした生活費も世帯別に生活するよりもはるかに安く済むこともあり、子育てを頼ることもできます。

さらに単独世帯では組めなかったローンを組めたり、節税効果が見込めたりするメリットもあります。

「二世帯住宅」と一口に言っても様々なタイプがあり、大きく3つのタイプに分けられます。
（1）完全共有型
（2）部分共用型
（3）完全分離型

それぞれの特徴は次の通りです。

◎完全共有型

「完全共有型」の二世帯住宅は、寝室以外のすべての空間を共有するタイプです。

従来の二世帯住宅はこのスタイルで、玄関、お風呂、トイレ、リビングなども共用です。

リフォーム費用を抑えることができたり、将来的に単独世帯で暮らすようになった時にも対応しやすいという特徴があります。

また日常的にコミュニケーションを取りやすいというメリットがある反面、プライベートを確保するのは難しいという難点があります。

光熱費などの生活費を世帯別に把握することが困難です。

◎部分共有型

「部分共有型」の二世帯住宅は、現代の二世帯住宅においてもっともポピュラーなタイプです。

住宅の一部分を共有し、生活空間は世帯ごとに独立しているスタイルで、ご家族によってどこを分けて何を共有するかなど、さまざまなパターンが考えられます。

玄関は共有で、1階は親世帯で2階は子世帯というパターンが多いように思います。

部分共有型のメリットは、一部を共有することでリフォーム費用を抑えることが可能で、世帯間でのプライバシーを確保しつつも近い距離感で生活することができます。
完全に独立しているわけではありませんので、お互いに気を使う部分があったり、プライバシーの確保についても課題が残ります。

◎完全独立型

「完全独立型」の二世帯住宅は、階層もしくは各棟にて各世帯が居住する形です。

完全に独立した住宅が引っ付いたようなイメージで、玄関・お風呂・トイレ・リビングなどもそれぞれのものを設備します。

共有する部分を最小限度に抑え、まるでお隣さんのようなスタイルとなります。

設備はそれぞれに必要となるためリフォーム費用も高めになってしまいますが、お互いのプライバシーを確保し、それぞれのライフスタイルを維持することが可能です。

それでもすぐそばに頼れる家族がいるということは、大変心強く感じられると思います。

登記の違いと税負担について

二世帯住宅のメリットとして節税効果があります。

二世帯住宅を登記する場合の方法としては「単独登記」、「共有登記」、「区分登記」の3種類がありますが、実はどの種類で登記するかによって負担しなければならない税負担が変わってきます。

◎単独登記
単独登記は住宅をどちらかの世帯の単独所有として登記する方法です。
これは二世帯住宅においては一般的に不向きと言われています。
なぜなら、お互いに資金の一部を負担していた場合、登記しなかった世帯から登記した名義人に対しての贈与となり、贈与税が必要となる場合が出てきます。
また、親世帯の名義で登記していた場合、相続時に相続税が必要となります。

◎共有登記
共有登記はひとつの住宅を、親子が共有名義で登記する方法です。
二世帯住宅リフォームにかかった費用の割合に応じて登記すれば、贈与税は発生しません。
また、住宅ローン控除も親子で適用されます。
さらに、共有登記なら不動産取得税（240平方メートル以下の課税標準額について1200万円控除）、固定資産税（土地200平方メートル以下の部分の評価額が1/6に減額・200平方メートル超の部分が1/3に減額）という控除を親世帯・子世帯で別に受けることができます。

◎区分登記
区分登記は、完全にふたつの住宅として登記をするタイプです。
区分登記ができると、同じ土地に建っている一見1戸に見える住宅でも、2戸の住宅が建っていると判断されるため、不動産取得税、固定資産税の軽減措置について、それぞれの住宅ごとに適用を受けることができます。こちらも、親子で住宅ローン控除が利用可能です。

二世帯住宅をお考えの際には、ライフスタイルと共有、プライバシーの部分を考えることと、どのように登記することがお客様にとって相応しいのかを考えることが大切です。

「購入して終わり」「リフォームして終わり」ではなくて、長く暮らすお住まいですから、長い視点で考えていく必要があります。